過去の数値から仕事をする税理士

数値を活かして過去と未来をつなげる

岐阜市の未来会計士の藤垣寿通です。

毎日ブログ1717日目

 

 

おはようございます！

昨日は事務所で咲いた胡蝶蘭の４つ目の蕾が開きました。

事務所内が華やかになって嬉しいです(^^)

 

 

さて、

今日は不動産投資について

税理士、お金の専門家の立場から

お話ししたいと思います。

 

 

特定の企業を非難するつもりはありませんが、

私のお客様をお守りするために

今までたくさんの助言をしてきました。

岐阜のような土地がまだ余っているような地方都市では

まだまだアパート建設を進めてくる業者さんが

とてもたくさんいます。

 

そしてその多くは相続対策として

アパートを建てましょうと提案してくるんですね。

でね、

そもそも大きな間違いなのですが、

相続対策のために収益物件を建てるというのは

経営の観点から考えると間違いです。

アパートを建てるのは

収益を上げるため、

キャピタルゲインも考えて

将来キャッシュフローを増やすために行います。

それの結果的に相続税が下がるのであれば良いですよね。

でも、

相続税が下がるという理由だけで

アパートを建てるのは間違いです。

それは不要なアパートを相続で受け取る側が

長期にわたって迷惑をこうむるからです。

 

 

相続税の話しは置いておいて、

業者さんが持ってくる事業計画書について

お話ししましょう。

ほとんどの業者さんの計画書は

売手側が売りやすいように計算されています。

まず第一に収入がずっと安定しているようになっています。

アパートなどは１０年もすれば

退去者が現れはじめ、

次は金額を下げていかないと

他の新築物件に勝てなくなります。

だから大都市の駅前などでない限りは

賃料は長期的には下がります。

 

 

次に経費も同じ金額で計算されています。

経費は年数が増えるごとに

増える可能性が高くなります。

修繕も増えるからね。

 

 

三つ目には返済の年数です。

３５年とかで銀行返済が組んであるものは

そもそもやらないほうが良いです。

２０年～２５年で返済しきれないような計画では

赤字だという事です。

それをごまかすために、

長期に返済を伸ばしてキャッシュフローを良く見せているのです。

 

 

四つ目には大規模修繕のこと。

ほとんどの業者が作る計画書には

大規模修繕はかかれていません。

だから２０年目に当初建設費用の１割程度の

大規模修繕が発生すると、

また借り入れをすることになるんですよ。

これは間違いです。

２０年後に向けて準備しておくような計画を

作るべきなのです。

ここは要チェックですよ。

 

 

つまり、

よくある２階建てアパートの類は、

ほとんどのケースで赤字となります。

ビジネスモデルが破綻してるんですよ。

それなのに上手に見せかけて

相続対策になるからとアパートを建ててるんですね。

 

 

不動産投資用にしっかりした長期キャッシュフロー計画を

作ってみませんか？

不動産投資をしていく人をサポートしてますので、

ご興味のある方はメッセージください(^^)/

 

 

 

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